Das italienische Haushaltsgesetz 2025 sieht für Einzelunternehmen eine Neuauflage der begünstigten Privatisierung von betrieblich genutzten Immobilien vor. Durch die Zahlung einer Ersatzsteuer von 8% ist es möglich, Immobilien, die am 31. Oktober 2024 im Betriebsvermögen aufscheinen, in das Privatvermögen des Unternehmers zu überführen. In der Praxis ergibt sich gerade bei Auflassung der Tätigkeit oft der Wunsch, betrieblich genutzte Immobilien weiterhin privat nutzen zu wollen. Es entsteht dabei ein sogenannter Eigenverbrauch, der häufig mit einer hohen Steuerbelastung verbunden ist.
Wer kann die Privatisierung in Anspruch nehmen?
Die Privatisierung von Betriebsimmobilien kann von Einzelunternehmen, sowie von Familienunternehmen im Sinne des Artikel 230-bis des Zivilgesetzbuches in Anspruch genommen werden. Das Unternehmen muss dabei zum Stichtag 31. Oktober 2024 und auch zum 1. Januar 2025 tätig sein. Ausgeschlossen sind Unternehmen, die den einzigen Betrieb verpachten. Für die pauschalbesteuerten Unternehmen (regime forfettario) gilt zwar kein Ausschlussgrund, eine Privatisierung ist aus steuerlicher Hinsicht aber überflüssig (Auskunft n.391/2019 ADE).
Für welche Immobilien?
Die Steuerbegünstigung betrifft die betrieblich genutzten Immobilien, die im Anlagevermögen, bzw. im Abschreibebuch des Unternehmens aufscheinen. Es ist dabei irrelevant, ob das Unternehmen, die vereinfachte- oder die ordentliche Buchhaltung führt. Ausgeschlossen sind Immobilien, die in den Endbeständen des Umlaufvermögens aufscheinen (immobili merce).
Wie wird die Ersatzsteuer berechnet?
Die Privatisierung hat in der Regel zum Verkehrswert zu erfolgen, wobei dieser Wert normalerweise über dem Restwert der Buchhaltung liegt. Es ergibt sich dabei ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn, der ohne der genannten Begünstigung nach den IRPEF-Steuersätzen (23-43%) zu besteuern ist. Die begünstigte Privatisierung hat den Vorteil, dass anstatt der Normalbesteuerung, eine Ersatzsteuer in Höhe von 8% zur Anwendung kommt. Zudem kann bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinns, auf den normalerweise geringeren Katasterwert zurückgegriffen werden.
Wann und wie erfolgt die begünstigte Privatisierung?
Die Option zur Privatisierung hat innerhalb 31. Mai 2025 durch schlüssiges Verhalten zu erfolgen. Sie gilt dann rückwirkend mit 1. Januar 2025. Für die Formalisierung ist innerhalb der genannten Fälligkeit eine elektronische Rechnung auszustellen. Die geschuldete Ersatzsteuer ist in zwei Raten zu entrichten. Die erste Rate in Höhe von 60% der Summe ist am 30. November 2025, der Restbetrag innerhalb 30. Juni 2026 fällig. Nachdem das Eigentum bei der begünstigten Privatisierung nicht an eine andere Person übergeht, ist für die Begünstigung keine notarielle Urkunde erforderlich.
Vorteile auch bei einem eventuellen Verkauf!
Die begünstigte Privatisierung kann auch in Hinblick eines geplanten Verkaufs von Vorteil sein. Durch die Entnahme aus dem Betriebsvermögen, wird nämlich nicht die Spekulationspflicht von fünf Jahren unterbrochen. Man kann somit die Immobilie, falls die Besitzdauer den Fünfjahreszeitraum überschreitet, steuerfrei veräußern.
Die Privatisierung hat auch Nachteile
Durch die begünstigte Privatisierung wird die Betriebsimmobilie mit Stichtag 1. Januar 2025 aus dem Betriebsvermögen genommen. Dies hat zur Folge, dass ab diesem Datum für die entsprechende Immobilie keine Abschreibungen mehr angesetzt werden können. Zudem dürfen auch keine Instandhaltungskosten mehr geltend gemacht werden. Wird das Unternehmen weitergeführt, so ergibt sich aufgrund der geringeren Kosten in der Buchhaltung eine höhere Steuergrundlage, was mit einer größeren Steuerbelastung verbunden ist.
Fiskalblog des Alessandrini Erwin, Rechnungsprüfer & Steuerberater in Bozen, Südtirol, Italien ML of o 