Immobilienverkauf: Wann muss Gewinn versteuert werden?

Wer in Italien eine Immobilie veräußert und darauf einen Veräußerungsgewinn erzielt, so ist dieser, bei Vorliegen bestimmter Sachverhalte zu versteuern. Der Absatz 1, Buchstabe b) des Artikels 67 des Einheitstextes der Einkommenssteuern (TUIR) sieht nämlich vor, dass Veräußerungsgewinne die innerhalb der Spekulationsfrist von 5 Jahren ab Erwerb, bzw. Bauende erzielt werden, zu versteuern sind. Die genannte Regelung gilt für Subjekte, die die Immobilie nicht in Form einer gewerblichen oder freiberuflichen Tätigkeit besitzen.

Wann sprechen wir von einem Veräußerungsgewinn?

Ein Veräußerungsgewinn liegt vor, wenn der Verkaufserlös höher ist als der Kaufpreis- bzw. bei Errichtung, der getragenen Baukosten. In Falle eines Verkaufs einer im Schenkungswege erhaltenen Immobilie, wird als Kaufpreis, bzw. der Baukosten, die vom Schenkungsgeber getragenen Kosten herangezogen.

Steuersachverhalt

Die Steuergrundlage bilden wie erwähnt Gewinne, die durch die entgeltliche Abtretung von Gebäuden erzielt werden, deren Erwerb bzw. Errichtung weniger als 5 Jahre zurückliegt.  Die Besteuerung erfolgt in der Einkommensteuererklärung unter den sogenannten anderen Einkünften. Optional kann eine Besteuerung mittels Ersatzsteuer in Höhe von 26 Prozent (20 Prozent bis 31. Dezember 2019) bei Abschluss des notariellen Aktes in Anspruch genommen werden.

Steuerbefreiungen

Eine Steuerbefreiung gilt für Immobilien, die im Erbschaftswege erworben wurden, bzw. für Immobilien die vom Verkäufer oder deren Familienmitglieder vorwiegend als Hauptwohnung genutzt wurden. Nach Ablauf der Spekulationsfrist von 5 Jahren, ist der Immobilienverkauf grundsätzlich steuerfrei.

Ab 1. Januar 2024 gilt ein neuer Steuersachverhalt

Im Haushaltsgesetz 2024 ist bezüglich Immobilienverkauf ein neuer Steuersachverhalt vorgesehen worden. Dieser ist mit 1. Januar 2024 in Kraft getreten und betrifft den Verkauf von Immobilien, für welche die Steuerabschreibungen „Superbonus 110%“ im Sinne des Artikels 119 des Gesetzesdekrets Nr. 34/2020 in Anspruch genommen wurden. Der entsprechenden Steuersachverhalt ist in Absatz 1, Buchstabe b-bis) des Einheitstextes der Einkommenssteuern (TUIR) eingefügt worden und hat eine übergeordnete Rolle gegenüber der Grundregel laut Buchstabe b). Der neue Steuersachverhalt betrifft Veräußerungsgewinne auf Gebäuden bei welchen der Abschluss der Sanierungsarbeiten weniger als 10 Jahre zurückliegt.

Zunächst gilt es zu beachten, dass der Auslöser einer eventuellen Besteuerung an die Immobilie gekoppelt ist. Es spielt somit keine Rolle, ob die genannten Arbeiten vom Eigentümer oder durch eventuelle Familienmitglieder, Leihnehmer oder Mieter getragen wurden. Zudem ist es irrelevant in welcher Form die Steuerabschreibungen „Superbonus 110%“ in Anspruch genommen wurden. Neben der Nutzung der Förderung in der eigenen Steuererklärung, war es in Vergangenheit auch möglich, den Bonus an Dritte abzutreten, bzw. diesen in Form eines Rabattes von Seiten des Lieferanten in Anspruch zu nehmen.

Sonderregelung für die Berechnung des Veräußerungsgewinns

Für die Ermittlung der Steuergrundlage gilt eine Sonderregelung. Diese sieht vor, dass für die Berechnung des Veräußerungsgewinns, den Anschaffungskosten der Immobilie auch die Ausgaben für die Sanierungsmaßnahmen addiert werden können. Für die Anrechnung der Sanierungskosten gelten jedoch in Bezug auf den Superbonus 110% Einschränkungen. Es wird dabei eine Unterscheidung vorgesehen, je nachdem ob der Verkauf innerhalb von 5 Jahren nach Abschluss der Sanierungsarbeiten oder aber ab dem 5. Jahr nach dem genannten Datum vollzogen wird:

• Im erstgenannten Fall (innerhalb 5 Jahre nach Abschluss der Sanierungsarbeiten). Wurde der „Superbonus 110%“ durch Abtretung an Dritte oder in Form eines Rabatts über die Lieferantenrechnung beansprucht, so dürfen für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns die Sanierungskosten nicht berücksichtigt werden. 
• Ab dem 6. Jahr nach Abschluss der Sanierungsarbeiten. Wurde der Steuerbonus durch Abtretung an Dritte oder in Form eines Rabatts über die Lieferantenrechnung beansprucht, so dürfen für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns die Sanierungskosten in Höhe von 50% berücksichtigt werden.

Steuerbefreiung bei Erwerb im Erbschaftswege

Eine Steuerbefreiung von der Spekulationsfrist von 10 Jahren gilt für Immobilien, die im Erbschaftswege erworben worden sind, bzw. für Immobilien die vom Verkäufer oder deren Familienmitglieder für den vorwiegenden Teil der Besitzdauer als Hauptwohnung genutzt wurden. Es gilt zudem zu präzisieren, dass die Spekulationsfrist von 10 Jahren nur auf den ersten Verkauf der Immobilie beschränkt ist.    

Besteuerung

Die Besteuerung von erzielten steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnen innerhalb der Spekulationsfrist von 10 Jahren, hat über die Einkommenssteuererklärung zu erfolgen. Der entsprechende Steuersatz ist dabei von der Höhe des individuell anzuwendenden IRPEF-Steuersatzes (23-43 Prozent) abhängig. Alternativ kann auf Anfrage des Verkäufers eine Ersatzbesteuerung in Höhe von 26 Prozent über den Notariellen-Akt erfolgen.