Kurzzeitige Vermietung: Neuerungen für 2024

Für die kurzeitige Vermietung von Wohnungen, z.B. für touristische Zwecke, hat der Gesetzgeber mittels Gesetzesdekrets Nr. 50/2017 spezifische Steuervorschriften vorgesehen. Es geht dabei um Verträge, die von natürlichen Personen außerhalb einer unternehmerischen Tätigkeit abgeschlossen werden und eine Mietdauer von nicht mehr als 30 Tage vorsehen. Für diese Verträge besteht kein besonderes Vertragsschema und überdies auch keine Registrierungspflicht.

Die kurzeitige Vermietung kann nur für die auf italienisches Staatsgebiet befindlichen Wohngebäude in Anspruch genommen werden. Neben der eigentlichen Vermietung können auch Zusatzleistungen wie die Bereitstellung von Wäsche, WI-FI, Telefon und die Wohnungsreinigung vorgesehen werden. Alternativ zur Normalbesteuerung mittels der geltenden IRPEF-Steuersätze, besteht die Möglichkeit zur Anwendung der Einheitssteuer von 21 Prozent. Diese unter den Namen „cedolare secca“ bekannte Besteuerungsform, kann auch bei Abwicklung einer touristischen Vermietung durch einer Immobilienagentur angewandt werden.

Die Agenturen unterliegen einer Meldepflicht der Mietdauer, wenn sie am Vertragsabschluss beteiligt sind. Werden sie auch mit dem Inkasso des entsprechenden Mietzinses beauftrag, so besteht außerdem die Pflicht einen Steuereinbehalt in Höhe von 21 Prozent auf den Mietpreis vorzunehmen. Der Steuerabzug ist dabei auf dem Gesamtbetrag anzuwenden, wobei eventuelle Vermittlungsprovisionen nicht berücksichtig werden können. Da es sich hierbei um einen verrechenbaren Steuereinbehalt handelt, besteht die Möglichkeit für den Vermieter sich den vorgenommenen Abzug in der Steuererklärung anrechnen zu lassen.  

Neuerungen für das Jahr 2024

Für das Steuerjahr 2024 sind vom Gesetzgeber eine Reihe von Neuerungen vorgesehen, die im Folgenden kurz erläutert werden.

Erhöhung der Einheitssteuer von 21 auf 26 Prozent

Für die kurzeitige Vermietung von Wohnimmobilien wird die Einheitssteuer von 21 auf 26 Prozent erhöht. Genauer gesagt geht es dabei um Vermieter die mehr als eine Wohnung (maximal vier) im Sinne des Gesetzesdekrets Nr. 50/2017 vermieten. Die erste Wohnung kann dabei weiterhin der Ersatzsteuer von 21 Prozent unterworfenen werden. Für alle zusätzlichen Wohnungen kommt die erhöhte Einheitssteuer von 26 Prozent zur Anwendung. Es liegt dabei im Ermessen des Vermieters, welche der vermieteten Wohnungen der fixen Besteuerung von 21 Prozent unterliegen soll. Für Vermieter, die nur eine Wohnung für die kurzzeitige Vermietung nutzen, bleibt somit alles wie gehabt.

Werden mehr als vier Wohnungen für die kurzzeitige Vermietung genutzt, geht der Gesetzgeber von einer unternehmerischen Tätigkeit aus. Im Haushaltsgesetz 2021 (Gesetz Nr. 178/2020) wurde ausdrücklich die Regelung der Kurzzeitvermietung auf maximal vier Wohneinheiten pro Steuerperiode beschränkt. Bei Überschreiten der genannten Schwelle kann nicht mehr die Einheitssteuer in Anspruch genommen werden. Vielmehr besteht eine Pflicht zur Eröffnung einer Mehrwertsteuernummer und die Eintragung beim Handelsregister. In diesem Fall bietet sich das Pauschalsystem (regime forfettario) als interessante Besteuerungsform mit einem fixen Steuersatz an.

Einführung des gesamtstaatlichen Identifizierungscode

Für alle Beherbergungsbetriebe, einschließlich der zur Kurzzeitvermietung bestimmten Wohnungen, wird ein gesamtstaatlich einheitlicher Identifizierungscode (codice identificativo nazionale – CIN) eingeführt. Der „CIN“ wird vom Tourismusministerium nach erfolgtem telematischem Antrag des Vermieters zugewiesen. Durch die Registrierung der genannten Immobilien wird eine nationale Datenbank geschaffen. Der zugewiesene Identifizierungscode muss nach Vergabe im Außenbereich des zur Kurzzeitvermietung angebotenen Gebäudes angebracht werden. Zudem besteht eine Angabepflicht des „CIN“ in Werbeanzeigen und auf Online-Portalen. Bei Missachtung der genannten Bestimmungen drohen erhebliche Verwaltungsstrafen.

UPDATE: Mit der am 3. September 2024 im Amtsblatt der Republik veröffentlichten Bekanntmachung, ist der gesamtstaatliche Identifizierungscode „CIN“ in Kraft getreten. Für die Beantragung des Codes hat der Gesetzgeber eine Frist von 60 Tagen ab dem genannten Datum vorgesehen. Diesbezüglich wird eine digitale Identität (SPID) oder eine elektronische Identitätskarte (CIE) benötigt!

DAC 7-Verordnung in Umsetzung

Durch die DAC 7-Verordnung erhalten die Steuerbehörden in Zukunft Daten zu den Online-Erträgen von Privatpersonen und Online-Händlern. Sie verpflichtet Anbieter digitaler Plattformen, den europäischen Steuerämtern Informationen über Transaktionen ihrer registrierten Verkäufer offenzulegen. Die Verordnung ist mit 1. Januar 2023 in Kraft getreten, wobei die erste Datenübermittlung innerhalb 31. Januar 2024 (Meldezeitraum 2023) zu erfolgen hat. Von der DAC 7-Verordnung betroffen ist auch die Vermietung von Immobilien über Online-Portale.

Um der genannten Meldepflicht nachzukommen, sind in den letzten Wochen Informationsschreiben der Buchungsportale an deren Hosts zugestellten worden, worin auf die Auflagen der DAC 7-Verordnung hingewiesen wird. Gleichzeitig werden die Gastgeber aufgefordert, die Katasterdaten der für die Beherbergung der Gäste genutzten Immobilien mitzuteilen. Die entsprechende Meldung erfolgt in der Regel über einen Eintrag über die Verwaltungssoftware des Buchungsportals.