Einzelunternehmen: Privatisierung von Betriebsimmobilien 2023

Das italienische Haushaltsgesetz 2023 sieht für Einzelunternehmen eine Neuauflage der begünstigten Privatisierung von Betriebsimmobilien vor. Durch die Zahlung einer Ersatzsteuer von 8 Prozent, ist es möglich, Immobilien die mit Stichtag 31. Oktober 2022 und überdies am 01. Januar 2023 im Betriebsvermögen aufscheinen, in das Privatvermögen des Unternehmers zu überführen. Die Privatisierung hat dabei innerhalb 31. Mai 2023 zu erfolgen. Die Herausnahme gilt dann rückwirkend mit 1. Januar 2023.

In der Praxis ergibt sich oft bei Auflassung der Unternehmertätigkeit der Wunsch, betrieblich genutzte Immobilien weiterhin privat zu nutzen. Es entsteht dabei ein sogenannter Eigenverbrauch mit einem möglichen Veräußerungsgewinn, der in der Regel der Einkommenssteuer IRPEF unterliegt. Nachdem die IRPEF-Steuerklassen zwischen 23 und 43 Prozent liegen, kann die Privatisierung bei Betriebsauflassung zu einer beträchtlichen Steuerbelastung führen.

Die begünstigte Privatisierung hat den Vorteil, dass die Besteuerung des Veräußerungsgewinns anstatt zu den IRPEF-Steuerklassen, durch die Anwendung einer Ersatzsteuer in Höhe von 8 Prozent erfolgt. Zudem kann für die Ermittlung des Veräußerungsgewinns auf den in der Regel geringeren Katasterwert, anstatt des sonst üblichen Marktwert zurückgegriffen werden. In Hinblick auf die Mehrwertsteuer ist zwar keine Vergünstigung vorgesehen, beim Eigenverbrauch der Betriebsimmobilie handelt es sich aber meist um einen MwSt.-freien Umsatz.

Welche Immobilien können privatisiert werden?

Begünstigt entnommen werden können nur Immobilien, die von Unternehmer ausschließlich für die unternehmerische Tätigkeit genutzt werden, bzw. solche, die aufgrund ihrer Katastereintragung eine betriebliche Zweckbestimmung aufweisen. Es kann sich dabei auch um vermietete Immobilien handeln. Ausgeschlossen sind Immobilien die im Umlaufvermögen der Bilanz als Bestände (beni merce) ausgewiesen sind, bzw. Wohnungen, die nicht betrieblich genutzt werden.

Wie erfolgt die Privatisierung?

Die Option zur begünstigten Privatisierung hat wie berichtet innerhalb 31. Mai 2023 zu erfolgen.  Für die Entnahme der Immobilien aus dem Betriebsvermögen, ist keine notarielle Urkunde erforderlich. Die Entscheidung erfolgt durch ein schlüssiges Verhalten, im Klartext durch Rechnungsstellung und der Verbuchung des Geschäftsvorfalls in der betrieblichen Buchhaltung.  Die Entnahme der Immobilie stellt dabei eine Verminung des Eigenkapitals dar.

In einem zweiten Moment hat dann die Formalisierung in der Steuererklärung zu erfolgen. Hierfür ist in der Steuererklärung für das Jahr 2023 (Vordruck Redditi 2024), der Abschnitt RQ auszufüllen. Dieser Schritt stellt eine Voraussetzung für die Gültigkeit der begünstigten Privatisierung dar. Nachdem der Status als Unternehmer zum 1. Januar 2023 vorliegen muss, können Einzelunternehmen, die ihren einzigen Betrieb verpachtet haben, nicht die begünstigte Privatisierung in Anspruch nehmen.

Wie erwähnt erfolgt die begünstigte Privatisierung mit Wirkung 01. Januar 2023. Durch die Entnahme verliert die Immobilie ihre betriebliche Zugehörigkeit. Dies hat zur Folge, daß eventuelle Instandhaltungskosten nicht mehr von Unternehmereinkommen in Abzug gebracht werden können. Dasselbe gilt auch für die Abschreibungen, die ab diesem Zeitpunkt wegfallen.

Die begünstigte Privatisierung stellt keine eigentliche Eigentumsübertragung dar. Vielmehr handelt es sich um eine Überführung der Immobilie aus den Betriebsvermögen, in das Privatvermögen des Unternehmers. Diese Definition ist insofern wichtig, da bei einem eventuellen Immobilienverkauf, für die Berechnung der fünfjährigen Spekulationsfrist auch die Eigentumsdauer als Betriebsgut mitgerechnet wird.

Entrichtung der Ersatzsteuer

Die geschuldete Ersatzsteuer in Höhe von 8 Prozent ist in zwei Raten an den Fiskus abzuführen. Die erste Rate in Höhe von 60 Prozent der Ersatzsteuer ist am 30. November 2023 fällig, der Restbetrag innerhalb 30. Juni 2024. Wird die Ersatzsteuer nicht oder nur teilweise entrichtet, so wird diese von der Finanzbehörde mittels Zahlungsbescheid eingehoben.

Fazit

Die begünstigte Privatisierung von Betriebsimmobilien sollte gerade in Hinblick auf eine mögliche Betriebsauflassung sorgfältig geprüft werden, da die Inanspruchnahme zumeist eine erhebliche Steuerersparnis für den Unternehmer darstellt.