Wohnungskauf: Begünstigung für die Erstwohnung

Der Erwerb einer Immobilie ist in Italien eines der beliebtesten Investitionsobjekte. Laut dem italienischen Statistikamtes ISTAT leben circa 80 Prozent der Italiener in einer Eigentumswohnung. Ein Wert, mit welchem die Italiener im europäischen Spitzfeld liegen.

Zur Schaffung eines Eigenheimes von Privatpersonen, sieht die staatliche Gesetzgebung unter bestimmten Voraussetzungen eine Reihe von steuerlichen Anreizen vor, die unter der Bezeichnung „prima casa“, zu Deutsch „Erstwohnung“ zusammengefasst werden. Eine zentrale Rolle spielt dabei die Immobilienart, bzw. die entsprechende Katastereintragung der zu erwerbenden Immobilie. Gefördert werden in der Regel nur Immobilien die der Katasterkategorie A/2 bis A/7, sowie der Katasterkategorie A/11 angehören. In einfachen Worten ausgedrückt, handelt es sich dabei um Wohneinheiten ohne „Luxuscharakter“. Nachdem Villen der Katasterkategorie A/8, sowie Schlosser der Katasterkategorie A/9 angehören, sind diese Immobilienarten von der Begünstigung ausgeschlossen.

Neben den genannten Katasterkategorien, werden auch deren Zubehörteile wie Keller (C/2), Garagen (C/6) und Überdachungen (C/7) gefördert. Die Begünstigung ist allerdings auf ein Zubehörteil pro Katasterkategorie beschränkt. Weitere Voraussetzungen betreffen die subjektiven Voraussetzungen des Erwerbers der Immobilie. Um die Begünstigung in Anspruch nehmen zu können, muss der Wohnsitz des Erwerbers in der Gemeinde liegen in dem sich die zu erwerbende Immobilie befindet. Wenn der Käufer seinen Wohnsitz in einer anderen Gemeinde hat, muss er diesen binnen 18 Monaten ab dem Kauf in die Gemeinde verlegen, in dem sich die Immobilie befindet. Die entsprechende Erklärung der Wohnsitzverlegung hat im notariellen Akt des Kaufvertrages zu erfolgen. Erfolgt die Verlegung nicht termingerecht, geht die Begünstigung für die Erstwohnung verloren und die Steuervorteile müssen inklusive Zinsen und Strafen der Finanzbehörde erstattet werden.

Als weitere Voraussetzung gilt, daß der Erwerber nicht bereits Eigentümer (auch nicht im Miteigentum), Inhaber eines Wohn- oder Fruchtgenussrechtes auf einer Immobilie ist, die sich wie die zu erwerbende Immobilie, auf demselben Gemeindegebiet befindet.

Bis vor einigen Jahren konnte eine Person die Begünstigung für die Erstwohnung nur einmal im Leben in Anspruch nehmen. Diese Beschränkung wurde mit 01. Januar 2016 abgeschafft, dies unter der Voraussetzung, daß die mit der Begünstigung „Erstwohnung“ in der Vergangenheit erworbene Immobilie, innerhalb einem Jahr nach Erwerb der neuen Wohnung veräußert wird. Diese Regelung gilt auch im Falle einer Schenkung oder Erbschaft, bei welcher der Begünstigte (Beschenkte/Erbe) die genannte Förderung in Anspruch nehmen möchte.

Worin bestehen die Vorteile der Begünstigung „Erstwohnung“?

Es muss hier vorausgeschickt werden, daß ein Wohnungsverkauf in Italien je nach Eigenschaft des Verkäufers in der Regel dem Mehrwertsteuersatz von 10 Prozent oder der Registersteuer von 9 Prozent unterliegt. Die Mehrwertsteuer kommt gewöhnlich beim Direktverkauf der Immobilie durch eine Baufirma zur Anwendung und wird auf dem Verkaufspreis errechnet. Die Registergebühr hingegen kommt beim Verkauf zwischen Privatpersonen zur Anwendung, wobei diese zumeist auf dem Katasterwert und nicht auf den tatsächlich bezahlten Verkaufspreis errechnet wird. Diese Methode auch „prezzo-valore“ oder „Preis-Wert-System“ genannt wurde im Jahr 2006 eingeführt und ergibt meistens steuerliche Vorteile für den Käufer, da die Katasterwerte der Immobilien in Italien meistens unter den Marktpreisen liegen.

Besteht Anspruch auf die Begünstigung für Erstwohnung, so gelten folgende Steuererleichterungen: Bei Erwerb einer Wohnimmobilie direkt von einer Baufirma kann der reduzierte Mehrwertsteuersatz von 4 Prozent, angewandt werden. Die Steuergrundlage bildet dabei wie berichtet der Verkaufspreis. Zusätzlich ist die Register-, Hypothekar und Katastersteuer in fester Höhe von jeweils 200 Euro fällig. Die Einhebung der drei letztgenannten Steuern erfolgt über den Notar, der den Kaufvertrag abfasst.

Wenn der Verkäufer eine Privatperson ist, so gilt bei Inanspruchnahme der Begünstigung für die Erstwohnung die Registersteuer in Höhe von 2 Prozent mit einem Mindestbetrag von 1.000 Euro. Die Hypothekar- und die Katastersteuer fallen in Höhe von jeweils 50 Euro an. Steuergrundlage für die Registersteuer ist wie berichtet nicht der Verkaufspreis, sondern wird auf den Katasterwert nach dem „Preis-Wert-System“ der Immobilie errechnet.  Die Wertermittlung erfolgt dabei folgendermaßen: Katasterwert = Katasterrendite x 1,05 x 120. Unabhängig der Inanspruchnahme dieser Vergünstigung, müssen die Parteien im Kaufvertrag den vereinbarten Kaufpreis angeben.

Steuerguthaben für den Neukauf der „Erstwohnung“

Wird eine mit der Begünstigung für die Erstwohnung erworbene Wohneinheit verkauft und eine andere mit derselben Förderung gekauft, so besteht Anspruch auf ein Steuerguthaben in Höhe der Registersteuer oder der für den steuerbegünstigten Kauf gezahlten Mehrwertsteuer. Die Steuergutschrift darf, die für den zweiten Kauf geschuldete Steuer nicht überschreiten und kann nach Wahl des Steuerzahlers folgendermaßen verwendet werden:

• Durch Anrechnung der auf den Neuerwerb geschuldeten Registersteuer
• Zur Verminderung der Register-, Hypothekar- und Katastersteuern auf Erbschaften und Schenkungen
• Durch Verminderung der Einkommenssteuer in der ersten auf den Neuerwerb folgenden Steuererklärung
• Durch Kompensation mit geschuldeten Steuern über das Modell F24 (Abgabencode 6602)

Abschließend wird noch auf einer Sonderbestimmung hingewiesen, die den Erwerb der Erstwohnung betrifft und Personen bis zum 36. Lebensjahr vorbehalten sind. Hier geht es zum entsprechenden Artikel.